Юридическая консультация онлайн

Опрос

Насколько хорошо Вы знаете свои права?

Показать результаты

Загрузка ... Загрузка ...

Смена управляющей компании…

Смена управляющей компанииМногие ли из нас довольны работой своей управляющей компании? Скорее всего, таких меньшинство. Так что же делать, если вам  надоели грязь в лифте, мусор на площадке и постоянно разбитая лампочка в подъезде, а управляющая компания не торопиться исправляться, несмотря на все жалобы и заявки?
Возможна ли смена управляющей компании? Что нужно для этого сделать?
Если, несмотря на все жалобы жильцов, управляющая компания продолжает работать из рук вон плохо стоит задуматься о смене этой УК на более ответственную фирму.

Объективности ради, следует предупредить, что в настоящее время сделать это не так просто.

Основания для смены управляющей компании.

Договор с управляющей компанией заключается на срок не менее чем один год и не более чем на пять лет и он будет автоматически продлеваться, если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора. Поэтому сменить компанию можно после окончания срока действия договора, либо спустя год с момента заключения договора.
В тексте договора должны быть  прописаны обязательства компании. Если какие-то из них не выполняется или выполняется в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков, то у собственников жилья появляются основания для предъявления претензий к компании, и ее замены.
Законным основанием расторжения договора является истечение его срока действия. Однако, договор можно расторгнуть и не дожидаясь конца его срока действия, если со стороны управляющей компании имеются нарушения, а именно:
— ненадлежащее содержание общедомового имущества,
— нарушение качества предоставления коммунальных услуг,
— несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту,
— сокрытие своей деятельности (согласно Жилищному Кодексу РФ, управляющая компания обязана ежегодно в первом квартале отчитываться об итогах своей деятельности перед общим собранием собственников жилья) и так далее.

Собрание собственников дома.

Выступить с предложением о замене действующей управляющей компании может как инициативная группа собственников, так и любой из собственников жилья.
Для этого необходимо созвать внеочередное очное собрание собственников и проголосовать за отказ в одностороннем порядке от услуг УК.
Для созыва собрания нужно за 10 дней до мероприятия  вручить всем собственникам  под роспись повестку, если хотя бы одного собственника не уведомить, собрание будет считаться проведенным с нарушением закона.
В ней  должно быть указаны сведения о  дате, месте и времени проведения собрания, вопросы, которые будут обсуждаться встречи и способ, как можно ознакомиться с материалами собрания.
Собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники, которые обладают более чем 50% голосов в многоквартирном доме.
При этом согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (1 кв. м  площади квартиры = 1 голосу),  таким образом, владелец «трешки» имеет больше голосов, чем хозяин «однушки».  Если 50% голосов не набралось, собрание не засчитывается.
В таком случае законодательство разрешает провести заочное собрание:

  • После получения извещения о  проведении собрания собственники должны отправить или передать свои решения по адресу, указанному в повестке.
  • В письме надо указать сведения о себе и номер свидетельства о собственности на квартиру.

Голоса должна подсчитать выбранная счетная комиссия. Для одобрения решения необходимо заручиться поддержкой большинства принявших в собрании жильцов. После проведения голосования в заочной форме также должен быть составлен протокол с результатами голосования.
После оглашения решения общего собрания собственников о смене управляющей организации происходит процедура заключения договора с новой компанией и переход к ней права управления многоквартирным домом.

Собираем  доказательства

Но, управляющая компания может оспорить в суде решение о расторжении договора управления многоквартирным домом. Поэтому, собственникам необходимо иметь доказательства неисполнения УК условий договора.
Доказательствами могут быть копии жалоб собственников в УК или в региональную госжилинспекцию и документы по итогам проверок – протоколы и постановления о привлечении управляющей организации или ее должностных лиц к административной ответственности.
Собственники жилья в суде могут подать ходатайство о привлечении госжилинспекции в качестве третьего лица. В этом случае инспекторы ГЖИ смогут сами прийти в суд и поддержать позицию собственников.

Новые правила для управляющих компаний.

В ближайшем будущем процедура смены управляющей компании существенно упростится.
4 июля 2014 г. депутаты Госдумы в третьем, окончательном чтении приняли закон, направленный на реформирование сферы ЖКХ — введение лицензирования компаний, управляющих многоквартирными домами. В России вводится лицензирование в сфере управления жильем, и теперь управляющие компании должны будут до мая 2015 года получить лицензии для того, чтобы заниматься своей деятельностью.До 1 апреля 2015 года собственников оповестят о том, что их УК обратилась за получением лицензии. В течение месяца после извещения собственники имеют право принять решение о расторжении договора управления с соискателем лицензии и в течение 3 рабочих дней уведомить орган госжилнадзора заказным письмом с приложением копии протокола общего собрания.
Но и после получения лицензии, если управляющая компания получает два административных взыскания по одному дому за календарный год, она лишается права управления им. Если таких домов набирается более 15%, она лишается лицензии, а ее директор – права возглавлять подобную компанию.
Жильцам теперь в такой ситуации достаточно лишь своевременно пожаловаться в ГЖИ, остальное возьмут на себя органы власти. После того, как УК получит второе взыскание, Госжилинспекция проинформирует об этом орган местного самоуправления. Тот должен уведомить жильцов и ресурсоснабжающие организации о наличии основания для расторжения договора с УК. Сроки и порядок информирования установит правительство РФ.
Но, у жильцов в течение двух месяцев будет право на общем собрании воспользоваться правом «вето» и оставить компанию работать, если та гарантирует изменение качества предоставляемых услуг. Если этого не произойдет, компания будет вынуждена отказаться от обслуживания дома.

Кого выбрать на смену?

Как становится ясно из вышесказанного, новую управляющую компанию, которая придет на замену прежней, следует выбрать заранее. Чтобы больше не пришлось менять УК, лучше сделать выбор в пользу проверенных известных компаний. Для этого, лучше заранее узнать, какие компании работают в районе, оценить их репутацию, и  пообщаться с собственниками  обслуживаемых ими домов.
Жильцам не обязательно нанимать другую УК — они могут принять решение о создании ТСЖ. Жители дома, где расположено менее 16 квартир, могут также взять дом в непосредственное управление, когда напрямую будут заключаться договоры с теми, кто будет дом обслуживать, ремонтировать и поставлять коммунальные ресурсы.
Если жильцы не смогут принять решения по тем или иным причинам, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения общего собрания обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в течение одного месяца.
Пока не будет выбрана новая управляющая компания или новая форма управления домом, управляющая организация, потерявшая лицензию, обязана надлежащим образом исполнять свои обязанности.
Не оставайтесь в стороне. Управление вашим имуществом — это Ваше право.

Можете посмотреть еще:

ЖКХ и Управляющая Компания: вопросы и ответы
За что мы платим ЖКХ?

2 комментария Смена управляющей компании…

  • Hosting

    По последнему пункту следует дать небольшие пояснения. Жилищный кодекс предписывает управляющим компаниям в обязательном порядке в первом квартале предоставлять общему собранию собственников жилья отчет об итогах своей деятельности. Если этих отчетов нет, или их полнота не соответствует требованию о раскрытии информации, то это может служить основанием для замены управляющей организации.

  • Ирина

    Написано очень доступно, а вот реально собрать собрание очень сложно. Народ сейчас очень равнодушный, большинству все до лампочки.

Оставить комментарий

You can use these HTML tags

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>